湖南法治報訊（通訊員 龔瑾 范質惠）陳某系益陽市某小區業主，2018年在購買該小區房屋時，與小區物業公司簽訂了《前期物業服務協議》，協議就物業服務內容、物業公司與業主的義務、物業服務收費標準等事項進行了約定。陳某自購房后一直未交納物業費，2024年8月物業公司將陳某起訴至益陽市赫山區人民法院，要求陳某支付拖欠的物業費15120元及違約金3000元。在訴訟過程中，陳某辯稱其房屋存在質量問題一直未收房，且陳某在外地工作，房屋長期處于空置狀態，認為其不應交納物業費。
法院經審理后認為，陳某與物業公司簽訂的《前期物業服務協議》系雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合同合法有效，雙方均應按照合同約定全面履行各自的義務。協議明確約定了物業服務內容、物業服務質量以及物業費收費標準等，物業公司已經按照協議約定和有關法律規定提供服務，陳某以未居住房屋從而未接受物業服務為由拒絕支付物業費。法院認為無法律依據，不予支持。對于陳某辯稱的房屋質量問題，系房屋建筑工程質量問題，屬商品房買賣合同關系，與該案物業服務合同關系并非同一法律關系，陳某可憑據另案向相關責任單位主張權利，不能以房屋質量問題為由拒付物業費。
后經法院組織雙方調解，物業公司同意免除違約金，就該房屋空置期間的物業費打折收取，并承諾對陳某反映的質量問題協調開發商解決，最終陳某同意該調解方案，當庭向物業公司支付了拖欠的物業費13608元，就房屋質量問題愿意與開發商自行協商處理。
【法官說法】
一、房屋空置期間仍需交納物業費。物業公司提供的是物業區域的公共事務管理服務，即建筑物及其設備、公用設施、綠化、環境衛生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務等，物業公司將公共設施配置到位，這種公共性服務不會因為某些業主沒入住、不使用，管理成本就會減少。因此，物業公司有權依據合同約定向業主收取未入住期間的物業費。若物業服務合同中就未實際居住房屋的情況作出物業費可享受減免的約定時，業主可以提交所規定的相關證明材料向物業公司主張減免物業費。如果物業合同沒有約定空置房物業費減免條款，根據《湖南省物業服務收費管理辦法》第十五條五項“業主按照物業服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房交納物業服務費時，物業服務費按不超過90%交納，具體優惠幅度由市、縣確定”，業主可以向物業公司協商主張相應的折扣交費。
二、房屋質量問題不能作為拒交物業費的理由。房屋買賣和物業服務屬兩個不同的法律關系。對于房屋質量問題要查找原因，若系房屋本身質量問題，業主可以根據商品房買賣合同向開發商主張權益；若系公共部分維護不當引發的問題，物業公司有責任維修、維護；若系業主自己使用不當的問題，相關損失應由業主自行承擔；若系其他業主未盡到房屋管理和注意義務造成侵權，則應由其他業主承擔損害賠償責任。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
責編：楊紹銀
一審：楊紹銀
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
